Mieten ist Geldverschwendung? – Der knallharte Vergleich: Kaufen vs. Mieten in Bielefeld nach 10 Jahren

Viele Menschen stehen vor der Frage: Mieten oder Kaufen? Beide Optionen haben Vor- und Nachteile, die sich je nach Situation stark unterscheiden können. Doch was wäre, wenn man vor 10 Jahren eine Wohnung in Bielefeld gekauft hätte? In diesem Artikel vergleichen wir, welche finanziellen Auswirkungen der Kauf oder die Miete einer 80 m² großen Wohnung über die letzten zehn Jahre gehabt hätte. Faktenbasiert und praxisnah zeigen wir, wo sich der größte finanzielle Vorteil ergibt.

### 1. **Kauf einer Wohnung vor 10 Jahren in Bielefeld**

#### a. **Kaufpreis und Wertentwicklung**

Laut dem Immobilienpreisindex (z.B. von *Statista* oder *Immowelt*) lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Bielefeld 2013 bei etwa **1.600 €/m²**. Heute (2023) liegt der Quadratmeterpreis in Bielefeld im Schnitt bei **3.200 €/m²**.

**Beispielrechnung**:

- Angenommene Wohnungsgröße: 80 m²

- Kaufpreis 2013: 80 m² x 1.600 €/m² = **128.000 €**

- Wert der Wohnung 2023: 80 m² x 3.200 €/m² = **256.000 €**

  

Das bedeutet, der Wert der Immobilie hat sich in 10 Jahren verdoppelt. Es ist ein **Vermögenszuwachs von 128.000 €**.

#### b. **Kaufnebenkosten (2013)**

Bei einem Immobilienkauf fallen in Deutschland üblicherweise die folgenden Nebenkosten an:

- **Grunderwerbsteuer** in NRW (2013): 5 % des Kaufpreises = **6.400 €**

- **Notar- und Grundbuchkosten**: ca. 1,5 % des Kaufpreises = **1.920 €**

- **Maklergebühr** (falls ein Makler beteiligt war): ca. 3 % plus 19 % MwSt. = **4.579,20 €**

**Gesamte Kaufnebenkosten**: ca. **12.899,20 €**

#### c. **Finanzierungskosten**

Die Zinsen für Immobilienkredite lagen 2013 bei ca. 2 %. Wenn der Käufer 20 % Eigenkapital (25.600 €) eingebracht hätte, wären die restlichen 102.400 € finanziert worden.

**Beispiel für Kredit:**

- Kreditbetrag: 102.400 €

- Zins: 2 %

- Annuität: 2 % Tilgung + 2 % Zinsen = 4 %

- Monatliche Rate: 102.400 € x 4 % = **4.096 € jährlich** oder **341 € monatlich**

Über 10 Jahre hätte der Käufer insgesamt **49.152 €** für Zins und Tilgung bezahlt. Nach 10 Jahren wäre ein Teil des Kredits bereits abbezahlt (ca. 25.000 €), der Rest wäre noch offen.

#### d. **Laufende Kosten für Eigentümer**

Neben der Finanzierung gibt es für den Eigentümer folgende Nebenkosten, die regelmäßig anfallen:

- **Hausgeld (inkl. Rücklage und Verwaltung)**: ca. 2,50 €/m² pro Monat = 200 € monatlich für eine 80 m² Wohnung

- **Instandhaltungskosten**: Im Durchschnitt werden 1-1,5 €/m² als Rücklage empfohlen, also ca. 80-120 € monatlich

- **Grundsteuer B**: in Bielefeld etwa 500 € jährlich = ca. 42 € monatlich

**Gesamte monatliche Nebenkosten für Eigentümer**: 

- Hausgeld + Rücklage + Grundsteuer = **ca. 322 € monatlich**

Über 10 Jahre ergeben sich also Nebenkosten von ca. **38.640 €** (ohne Reparaturen).

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### 2. **Mieten einer vergleichbaren Wohnung**

#### a. **Mietpreise in Bielefeld**

2013 lagen die durchschnittlichen Mieten in Bielefeld bei etwa **6,50 €/m²**. 2023 sind die Mieten auf ca. **9,50 €/m²** gestiegen.

**Beispielrechnung:**

- Mietpreis 2013: 80 m² x 6,50 €/m² = **520 €** monatlich

- Mietpreis 2023: 80 m² x 9,50 €/m² = **760 €** monatlich

Über 10 Jahre hätte der Mieter somit folgende Summen ausgegeben:

- **520 €/Monat** für 5 Jahre (2013-2018): 31.200 €

- **760 €/Monat** für 5 Jahre (2019-2023): 45.600 €

**Gesamtausgaben für Miete**: **76.800 €** über 10 Jahre.

#### b. **Laufende Nebenkosten für Mieter**

Ein Mieter zahlt neben der Kaltmiete in der Regel noch Nebenkosten für Betriebskosten, Heizung, Wasser, Müllentsorgung usw.

Angenommene Nebenkosten: **2,50 €/m²**

- Nebenkosten 2013: 80 m² x 2,50 €/m² = **200 € monatlich**

- Nebenkosten 2023: leicht gestiegen, ca. **250 € monatlich**

Über 10 Jahre ergeben sich also Nebenkosten von etwa **27.000 €**.

**Vergleich der Kosten: Kaufen vs. Mieten**

**1. Käufer (2013-2023):**

- **Kaufpreis/Wertentwicklung:**  

  - Kaufpreis 2013: 128.000 €  

  - Wert 2023: 256.000 €  

- **Kaufnebenkosten:** 12.899 €  

- **Finanzierungskosten (Zins & Tilgung):** 49.152 €  

- **Laufende Nebenkosten:** 38.640 €  

- **Gesamtkosten:** 100.691 €  

- **Vermögensaufbau:** ca. 128.000 € (Wertsteigerung + Tilgung)  

**2. Mieter (2013-2023):**

- **Miete:** 76.800 €  

- **Laufende Nebenkosten:** 27.000 €  

- **Gesamtkosten:** 103.800 €  

- **Vermögensaufbau:** 0 € 

### Fazit

Nach 10 Jahren ergeben sich folgende Schlüsselerkenntnisse:

1. **Kosten**: Der Käufer hat Gesamtkosten von ca. 100.691 €, während der Mieter 103.800 € ausgegeben hat. Die Gesamtkosten sind also sehr ähnlich, aber der Mieter hat keinen Vermögenszuwachs erzielt, während der Käufer seine Immobilie fast komplett finanziert hat und einen Vermögenszuwachs von ca. 128.000 € verzeichnen kann.

2. **Vermögensaufbau**: Der große Vorteil des Käufers ist der Vermögensaufbau durch die Wertsteigerung und Tilgung. Nach 10 Jahren hat er ein signifikantes Eigenkapital.

3. **Flexibilität**: Der Mieter hat mehr Flexibilität, da er nicht an eine Immobilie gebunden ist. Diese Flexibilität hat jedoch den Preis, dass er über 10 Jahre hinweg lediglich Miete gezahlt hat, ohne einen bleibenden Vermögenswert zu schaffen.

Letztlich zeigt sich, dass der Kauf von Immobilien langfristig deutlich rentabler sein kann, insbesondere in Zeiten steigender Immobilienpreise wie in den letzten 10 Jahren. Mieten bietet hingegen Flexibilität, aber der finanzielle Vorteil liegt eindeutig beim Eigentum.